Защита  прав  участников  долевого строительствамногоквартирных  домов

Договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома (далее – соответственно ДДУ и МКД) позволяет приобрести жильё на этапе строительства дома, что дешевле. Поскольку цена квартиры зафиксирована в договоре, можно не переживать об изменении рыночных цен. Вместе с этим, заключение ДДУ таит множество рисков, т.к. приобретается право на ещё не построенное жильё неосязаемого качества. Власти последовательно предпринимают всё более надёжные меры по снижению рисков и обеспечению гарантий прав участников долевого строительства.

Права дольщиков, заключивших ДДУ, в отличие от других видов договоров, гарантированы 214-м федеральным законом, который предусматривает повышенные требования к платежеспособности и квалификации застройщиков, прозрачности сделки, качеству и гарантийным срокам сдаваемого жилья, сроку его получения дольщиками. Закон устаналивает существенную ответственность застройщиков за невыполнение обязательств. При несостоятельности застройщика государство принимает на себя часть его обязательств, выплачивая дольщикам компенсацию, выделяя субсидии на достройку либо подыскивая другого застройщика.

ДДУ заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, что исключенает возможность двойных продаж недобросовестным застройщиком. Все изменения ДДУ оформляются отдельными соглашениями, которые также подлежат государственной регистрации в ЕГРН.

С момента регистрации ДДУ дольщики обладают правом залога на придомовой земельный участок и МКД, что предоставляет им дополнительные гарантии соблюдения прав в случае мошенничества или банкротства застройщика. Дольщики, заключающие другие виды договоров, не имеют полного объёма государственных гарантий.

Из договоров о приобретении непостроенного жилья ДДУ является самым защищенным. Так, даже оплата по договору долевого участия в строительстве новостройки вносится только после его государственной регистрации. А проверить, зарегистрирован ли договор, можно через онлайн-сервис на сайте Росреестра либо получив в МФЦ выписку из ЕГРН.

214-й закон предусматривает следующие существенные условия договора долевого участия:

- подробное описание материалов дома и будущей квартиры и всего имущества (этажность, площадь и класс сейсмостойкости дома, этаж, расположение и план квартиры, сантехника, батареи, дверные и оконные блоки, счётчики, вид отделочных работ с точным описанием применяемых материалов, элементов электромонтажа, освещения, кондиционеров и др.),

- срок получения квартиры дольщиком,

- цену договора, сроки и порядок ее уплаты (подписанный сторонами график внесения платежей),

- гарантийный срок на квартиру не менее 5 лет, а на технологическое и инженерное оборудование не менее 3 лет со дня передачи,

- форму оплаты жилья: по эскроу-счетам либо отчислениям застройщика в специальный компенсационный фонд (используется при строительстве блокированных домов).

При отсутствии в ДДУ этих условий он считается незаключенным.

Следует учесть, что являются ничтожными любые условия договора, освобождающие застройщика от ответственности за свои недостатки либо ограничивающие её.

Нередко застройщики навязывают заключение предварительного договора, договора займа, инвестирования, ЖСК, ЖНК и др.

По общему правилу, 214-й федеральный закон защищает интересы лишь дольщиков, заключивших ДДУ или договор строительства жилья в ЖСК. Он не распространяется на не основанные на ДДУ отношения ИП и юридических лиц, связанные с инвестиционной предпринимательской деятельностью и на реновацию.

Чтобы не ввязываться в многолетние судебные тяжбы и не остаться без последних, но всё-таки денег, лучше не заключать такой договор или перед заключением обязательно посоветоваться с опытным юристом.

В случае приобретения жилья не для предпринимательства и наличии в договоре существенных условий ДДУ, в судебном порядке его можно признать ДДУ и подвести под закон о защите прав потребителей с гарантиями прав дольщиков (кроме договора ЖСК).

При отсутствии вышеназванных условий такие договоры регулируются другим законодательством. По каждому их этих видов договоров разные способы защиты в зависимости от наличия существенных условий и действительного волеизъявления участников сделки.

Независимо от наименования договора должно учитываться его действительное содержание, исходя как из буквального значения слов и выражений, так и из существа сделки с учетом действительной общей воли сторон и цели договора.

Если стороны заключили сделку, не отвечающую требованиям 214-го федерального закона, но в действительности имели в виду договор участия в долевом строительстве, к этой сделке применяются положения 214-го федерального закона, в т.ч. предусмотренные им меры ответственности. Это официальная позиция Верховного Суда РФ.

В наиболее плачевной ситуации оказываются дольщики, заключившие договор с застройщиком, не имеющим прав на земельный участок либо если вид его разрешенного использования не предусматривает строительства МКД.

Закон признаёт такой дом самовольной постройкой, которую застройщик обязан снести или узаконить, если градостроительные параметры допускают такую возможность.

Будет самовольной и постройка при нарушении градостроительных и строительных норм и правил, отсутствии у застройщика необходимых согласований и разрешений, когда он не обращался за их получением.

Если вид использования этого земельного участка позволяет такое строительство, его можно узаконить при соответствии установленным требованиям и ненарушении прав других лиц. Таких исключительных случаев становится всё меньше, т.к. будучи основан на коррупции, самострой сильно дискредитирует органы власти.

При приобретении прав на непостроенное жильё путем заключения не договора долевого участия, а другого договора, возможности защиты прав дольщиков в каждом случае сугубо индивидуальны. На них влияет множество факторов и даже положительное заключение строительно-технической экспертизы не гарантирует возможность легализации незаконного самостроя.

Дольщик может передать право на получение квартиры другому лицу, т.е. продать или подарить своё право требования. Сделка по передаче прав и обязанностей по договору долевого участия называется уступкой требования. Если не оговаривается обратное, передаются все связанные с требованием права (пени, штрафы, неустойка). Нельзя уступить требования, которые связаны с личностью кредитора, например, право на компенсацию морального вреда.

Уступка права требования возможна только после полной оплаты дольщиком цены ДДУ или одновременно с переводом долга на нового дольщика. Вместе с заключением договора передаются оригиналы всех документов (ДДУ с соглашениями, квитанции об оплате и др.).

Согласие застройщика на передачу права требования не требуется, но надо уведомить его об уступке, чтобы он ошибочно не передал квартиру прежнему дольщику. Как и ДДУ, договор уступки требования также регистрируется в Росреестре.

Уступка права требования в пользу ИП или юридического лица позволяет им обратиться с иском к застройщику в арбитражный суд. Правда, с 2018 г. арбитражные суды Московской области стали уменьшать сумму неустойки и штрафа ровно в 2 раза. Поскольку в судах общей юридикции практика осталась прежней, стало невыгодно взыскивать ущерб через арбитражные суды.

Причиной заключения договоров уступки прежним дольщиком часто является возникновение у застройщика проблем с финансированием проекта. Поэтому прежде, чем приобретать жильё по договору уступки требования, надо убедиться в благонадёжности застройщика и посетить объект.

При заключении этого договора важно обратить внимание на отсутствие просрочки платежей у прежнего дольщика, т.к. впоследствии это может стать основанием расторжения договора по инициативе застройщика. Надо получить у прежнего дольщика акт сверки платежей, подписанный им и застройщиком.

Новая квартира должна соответствовать условиям ДДУ по площади, состоянию (с отделкой, без отделки и с какой именно), требованиям закона к качеству строительства, безопасности и др. То же самое относится и ко всему общему имуществу многоквартирного дома (подъезду, подвалу, крыше, лифтам и др.) и придомовому земельному участку (парковки, машиноместа и что ещё предусмотрено в ДДУ).

При отсутствии недостатков новая квартира принимается по акту приема-передачи, котоорый подписывают дольщик и застройщик.

В случае несоответствия как квартиры, так и элементов общего имущества МКД требованиям закона или договора дольщик подает застройщику претензию с указанием конкретных недостатков, которые застройщик обязан устранить за свой счёт в согласованный с дольщиком срок.

При неустранении недостатков в этот срок застройщик уплачивает неустойку в размере 1 % от стоимости расходов, необходимых для устранения таких дефектов за каждый день просрочки. Претензия направляется по юр. адресу застройщика почтой заказным письмом с описью вложения.

Если качество работы застройщика оставляет желать лучшего, то после фиксации недостатков в акте приёма-передачи оценочная организация готовит заключения об их стоимости и нормальная строительная фирма устраняет недостатки. Далее ущерб взыскивается с застройщика через суд на основании товарных чеков.

Существенные нарушения качества позволяют дольщику расторгнуть ДДУ в одностороннем порядке. Условие договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки квартиры ничтожно.

Прямым указанием 214-го закона установлены гарантийные сроки: на квартиру - 5 лет, а на технологическое и инженерное оборудование - 3 года со дня передачи (если больший срок не предусмотрен ДДУ).

Застройщик не отвечает только за недостатки элементов и систем квартиры и МКД, появившиеся в связи с их нормальным износом либо из-за нарушения правил эксплуатации.

Нарушения прав дольщиков сводятся к затягиванию или прекращению строительства дома либо наличию в новой квартире существенных недоделок. Эти проблемы усугубляются подписанием договора долевого участия и соглашений с незаконными условиями и другими ошибками во взаимоотношениях с застройщиком, нарушившим Закон № 214-ФЗ.

При просрочке сдачи дома в эксплуатацию более чем на 2 мес. можно написать застройщику претензию и обратиться в суд с иском о расторжении договора долевого участия, возмещении неустойки, штрафа и убытков, в некоторых случаях – о взыскании процентов за пользование Вашими деньгами и др.

У каждого застройщика есть юридический отдел или юрист, призванные защитить застройщика от любых претензий дольщиков. Хотя законодательство и судебная практика Верховного Суда РФ в целом защищают интересы граждан, важно не допустить ошибок, чтобы хоть небольшое, но всё-таки жильё, стало как можно быстрее своим.

Упустив в договоре важную деталь, можно потерять вложенные деньги и оказаться втянутым в судебную тяжбу. При наличии сомнений в правильности действий лучше обратиться к специалисту, который оценит законность предложенного договора и возможное наличие в нем скрытых нарушений. Поскольку обманутых дольщиков, к сожалению, меньше не становится и в грамотных специалистах недостатка нет, важно не ошибиться в выборе юриста.

Прежде всего, не подписывайте невязанное застройщиком соглашение об изменении срока сдачи дома и передачи квартиры. Если подпишете, то признаете новые условия строительной компании и не сможете взыскать ущерб до истечения срока.

При затягивании срока сдачи дома более 2 месяцев возможны 3 варианта действий:

- взыскание неустойки, штрафа, компенсации морального вреда, ущерба и судебных расходов,

- расторжение ДДУ,

- признание права собственности на недостроенную квартиру либо долю в МКД (в зависимости от готовности дома и вида договора).

Далее рассмотрим их подробнее.

Взыскивать ущерб можно с первого дня после просрочки сдачи дома. Сначала надо направить застройщику претензию с расчетом суммы неустойки и потом приложить её копию к судебному иску. Претензия направляется почтой заказным письмом с описью вложения, т.к. при сдаче в офисе представитель застройщика может специально поставить на копии ненадлежащую отметку о принятии, что в суде от неё легко откажется («это не наш штамп», «эта ФИО у нас не работала» и др.).

В случае отказа в удовлетворении претензии либо неполучении ответа в течение 10 дней можно обратиться с иском в суд (о расторжении ДДУ; взыскании неустойки, штрафа, убытков, судебных расходов и компенсации морального вреда; о признании за собой права собственности на объект долевого строительства или с другим иском).

Для взыскания неустойки и штрафа в суде необходим сам ДДУ и копии платёжных документов о полной оплате суммы договора.

Если дольщиком является гражданин, неустойка рассчитывается по формуле: ставка рефинансирования ЦБ РФ  /  150  Х  стоимость жилья  Х  количество дней просрочки.

Дополнительно к неустойке суд взыскивает штраф за неудовлетворение требований в досудебном порядке. Он составляет половину неустойки. Если с иском в суд обращалась организация защиты потребителей, то половина штрафа присуждается ей.

В зависимости от того, где взыскивают больше неустойки, можно выбрать суд по месту жительства, по юр.адресу ответчика или по адресу новостройки (есть ограничения).

Суды часто снижают неустойку и штраф при согласии с мотивированной просьбой застройщика об их завышенности. Можно взыскать неустойку и на будущее время. Но тогда не получится взыскать штраф, а это ещё половина суммы. Взыскание на будущее является единоразовым, т.е. выдается один исполнительный лист, ко дню предъявления которого приставам застройщик может обанкротиться и вывести все деньги со счетов.

К судебным расходам относится оплата юридических услуг и госпошлина (по искам о взыскании до 1 млн. руб. госпошлины нет), к ущербу – необходимость уплаты повышенных процентов по кредиту, найма другого жилья и др.

Кстати, при обращении в суд с иском в защиту дольщиков организации защиты потребителей госпошлина не платится независимо от размера иска, что тоже удобно. В группе компаний ПО "Восход" такая организация есть, и мы поможем сэкономить.

Расторжение ДДУ в одностороннем или судебном порядке дольщиком возможно по следующим основаниям:

а) в одностороннем порядке:

- превышение срока сдачи МКД на 2 месяца,

- существенное отступление застройщиком от условий ДДУ или обязательных требований либо нарушение предусмотренных законом и ДДУ гарантий качества квартиры,

- в других случаях, установленных законом или договором долевого участия.

Заявление о расторжении договора направляется заказным письмом с описью вложения и с этого дня он считается расторгнутым, а в судебном порядке ДДУ расторгается со дня вынесения решения суда.

б) через суд:

- существенное изменение проектной документации, включая назначение общего имущества МКД, либо площади квартиры более чем на 5 %,

- приостановления стройки с очевидностью недостраивания МКД в срок,

- в других случаях, установленных законом или договором.

Независимо от причины расторжения договора застройщик обязан вернуть дольщику все его деньги: в первом случае с вышеназванной неустойкой в 20-дневный срок, а во втором - в 10-дневный.

Это следует сделать при возможном банкротстве, волоките в сдаче дома из-за финансовых разногласий застройщика и инвестора и в др. ситуациях.

При длительном замедлении темпов строительства, ухудшении финансового положения застройщика и ожидаемом банкротстве признание своего права собственности фиксирует право дольщика в обязательствах нового застройщика.

Разногласия между инвестором, заказчиком и ЖСК или администрацией и застройщиком иногда не позволяют последнему сдать новостройку. Из-за этого вселившиеся дольщики долго находятся в неведении о перспективе сдачи дома и своих квартир, не могут зарегистрироваться, предъявить претензии по качеству строительства, совершить сделку или вступить в наследство.

При высокой степени готовности новостройки (определяется заключением строительно-технической экспертизы) целесообразно признать право собственности на квартиру (по ДДУ) либо на долю в объекте незавершенного строительства или инвестиционном контракте (по договору инвестирования).

Такой иск подаётся до принятия арбитражным судом иска о банкротстве застройщика. В противном случае иск дольщика будет оставлен без рассмотрения и придётся дожидаться окончания процедуры банкротства.

Иногда суды отказывают в принятии и даже в удовлетворении таких исков, ссылаясь на то, что право дольщика ещё не нарушено. Ничего страшного, этот отказ не влечёт негативных последствий.

Законом предусмотрено несколько видов компенсаций с застройщика в пользу дольщиков

При нарушении передачи квартиры дольщику - гражданину застройщик платит неустойку в размере 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ от цены ДДУ за каждый день просрочки. Уклонение дольщика от подписания передаточного акта аннулирует неустойку.

За просрочку назначенного дольщиком разумного срока устранения недостатков качества квартиры застройщик уплачивает дольщику, приобретающему жильё для непредпринимательских нужд, за каждый день просрочки неустойку в 1 % от цены ремонта, но не выше его стоимости.

При этом дольщик назначает застройщику новый разумный срок, при нарушении которого неустойка увеличивается уже до 3 % от стоимости ремонта за каждый день просрочки.

В таком же повышенном размере с застройщика может быть взыскана неустойка за невозврат дольщику денег в случае расторжения договора.

Уплата неустойки и возмещение убытков не освобождают застройщика от обязательств по достройке дома и передаче квартиры. Если иное не установлено законом, причиненные дольщику убытки подлежат возмещению в полной сумме сверх неустойки.

За невыплату неустойки добровольно суд взыскивает с застройщика в пользу дольщика штраф в размере половины присуждённой неустойки. Если с иском в защиту прав дольщика обращалась общественная организация потребителей или орган местного самоуправления, то половина штрафа перечисляется указанной организации или местной администрации.

В случае заключения дольщиком не договора долевого участия, а другого договора, не предусматривающего неустойку, за нарушение срока передачи жилья дольщику с застройщика можно взыскать проценты за пользование деньгами дольщика в размере ключевой ставки ЦБ РФ (ст. 395 ГК РФ).

Через суд с застройщика можно взыскать и судебные расходы (оплата услуг представителя, расходы на доверенность, почтовые расходы и др.), компенсацию морального вреда и другие признанные судом необходимыми расходы (например, на найм другого жилья схожей площади, если негде жить).

Банкротство – это признанная судом неспособность застройщика удовлетворить требования кредиторов, включая дольщиков, и уплатить налоги. Это критическое финансовое положение застройщика, при невозможности улучшения которого должны быть справедливо удовлетворены интересы кредиторов, включая дольщиков.

Банкротство застройщика осуществляется арбитражным судом по ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», с особенностями, предусмотренными в специальной главе этого закона. Процедуру банкротства строительной компании суд начинает сразу с конкурсного производства (т.е. без этапов наблюдения и санации) сроком на 12 месяцев, с правом продления по ходатайству сторон еще на полгода.

Для защиты своих интересов заявителю надо войти в реестр требований дольщиков (он является частью реестра требований кредиторов должника). Конкурсный управляющий включает требования участников долевого строительства в реестр требований на основании информации Росреестра из единой информационной системы жилищного строительства (см. раздел Государственная система защиты прав дольщиков).

Для оценки размера ущерба конкурсный управляющий назначает независимого оценщика (его услуги оплачивает застройщик). При несогласии с результатами оценки дольщик может предоставить отчёт об оценке другого оценщика.

Дольщик вправе самостоятельно предъявить своё требование к застройщику или уточнить его размер, предоставив конкурсному управляющему договор и документы об оплате. Срок рассмотрения требований дольщиков конкурсным управляющим - 30 рабочих дней.

Дольщики, требования которых включены в реестр, вправе участвовать с правом голоса в собраниях кредиторов, в т.ч. предъявлять возражения на требования других кредиторов, участвовать в принятии решений по недостроенному зданию и других вопросах банкротства застройщика.

Обязательной стороной в деле о банкротстве застройщика является региональный Фонд защиты прав дольщиков. Из его резервов, формирующихся за счет обязательных взносов застройщиков, будут финансироваться работы по завершению строительства, если застройщик станет банкротом.

С 2019 г. в России заработала единая информационная система жилищного строительства наш.дом.рф, её оператор - АО «ДОМ.РФ». Вместо упразднённого реестра пострадавших дольщиков введены единый реестр застройщиков и единый реестр проблемных объектов (размещены на этом же сайте). Соответствующими полномочиями наделена новая публично-правовая компания по защите прав дольщиков.

Финансируется это из регионального бюджета или специально созданного регионального компенсационного фонда долевого строительства, формируемого из обязательных отчислений застройщиков (по одному фонду в каждом субъекте РФ). Напомним, что с конца 2017 г. застройщики обязаны переводить в этот фонд 1,2 % от стоимости ДДУ.

Реестр проблемных объектов учитывает количество заключённых договоров (а не как раньше - обратившихся пострадавших граждан, в который включали не всех дольщиков, а только соответствующих критериям Минстроя). Теперь объекты с просроченной сдачей попадают в этот реестр автоматически.

Фонд долевого строительства ведёт реестр проблемных объектов, формирует компенсационный фонд, участвует в процедурах банкротства и выплачивает компенсации дольщикам при банкротстве застройщика, вносившего отчисления в фонд, финансирует достройку таких домов.

Объект признаётся проблемным, если соответствует установленным 214-м законом условиям: сроки завершения строительства и передачи квартир дольщикам, превышены более чем на 6 месяцев, в отношении застройщика введена процедура банкротства.

Застройщик признается проблемным, если:

- до регистрации ДДУ незаконно привлекал денежные средства дольщиков, в т.ч. без ДДУ либо другого законного договора,

 не соблюдает нормативы финансовой устойчивости своей деятельности,

- нарушил срок предоставления отчетности о финансовом состоянии в госстройнадзор более чем на 30 дней,

- арбитражным судом возбуждено производство по делу о банкротстве,

- возбуждено уголовное дело по факту незаконного создания или реорганизации застройщика, либо незаконного использования документов для создания.

Выбор способа и адресата обращения зависит от нарушенного права.

Министерство строительства соответствующей области осуществляет контроль и надзор в области долевого строительства.

Региональный Фонд долевого строительства ведёт Реестр проблемных объектов, участвует в процедурах банкротства застройщика и финансирует достройку домов или выплату компенсаций дольщикам обанкротившихся застройщиков.

Региональное управление Роспотребнадзора контролирует соблюдение прав дольщиков как потребителей.

По грубым нарушениям, содержащим признаки преступления (прежде всего, мошенничества), можно подать заявление о возбуждении уголовного дела в дежурную часть ближайшего отделения полиции.

Неквалифицированные жалобы в максимально жесткой форме во все инстанции могут привести лишь к банкротству небольшого застройщика вместо завершения им последней стадии строительства дома.

Если требуется исследование ситуации, истребование и анализ большого объема документов, проведение проверок, лучше обратиться в прокуратуру.

Мы защищаем дольщиков новостроек, пострадавших от действий недобросовестных застройщиков и органов власти, в следующих ситуациях:

- взыскание неустойки и штрафа, компенсации морального вреда, судебных расходов и других убытков за задержку сдачи дома и передачи квартиры,

- признание прав на объекты долевого строительства,

- расторжение договора долевого участия,

- устранение некачественного ремонта и других нарушений условий ДДУ,

- обеспечение прав дольщика при реорганизации или банкротстве застройщика

- и др.

Помимо сложности спора и наличия доказательств оплата наших услуг по судебному представительству зависит только от платежеспособности строительных компаний. Судебные споры с финансово состоятельными застройщиками мы ведём с оплатой по результату (после получения денег дольщиком).

С неплатежеспособными проблемными застройщиками (включая находящихся в предбанкротном состоянии) мы ведём судебные споры только с предоплатой за участие в деле, т.к. при невозможности взыскать деньги судебное решение не будет исполнено (и таких застройщиков большинство).

При взыскании судом с застройщика штрафа, превышающего размер предоплаты, мы возвращаем предоплату доверителю по факту исполнения решения суда - получения дольщиком присуждённых с застройщика денег. В этом случае стоимость нашей работы будет бесплатной.